【地产】 全经联各专业委员会专家谈房地产创新
首届中国房地产创新模式大会于2013年10月在京举办，大会集中分享了各类创新案例和新商业模式，展现了中国房地产最新的创新成果，建立了一个行业创新的分享平台、合作平台，成为促进房地产转型升级和可持续发展的一个里程碑。以首届中国房地产创新模式大会为起点，全经联定于2014年9月12-13日在北京举办第二届中国房地产创新模式大会，根据大会的创新主题，全经联网特邀全经联各专业委员会成员分享在各自专业领域的实践经验及对未来房地产市场发展的思考。
全经联养老住区委员会顾问、全经联商学院创新讲师、海南“钻石海岸”和云南“佤山秘境”创始人滕威林先生：
实际上，养老主要是根据年龄的变化阶段实事求是。第一阶段是乐老阶段，第二阶段是医护阶段。乐老阶段还可以独立生活，这时候寻求的是快乐。现在社会化的养老项目重点要做的是什么呢？是乐老阶段，怎么样让老人的生活方式得到改进，得到提升，让他老有所学，老有所依，老有所为，老有所乐，这都是围绕一个“乐”字。让养老院由医院性质的机构变成一个快乐的地方，通过让老人发挥能力的方式是用尽废退，鼓励老人自己干活儿。一方面，改变了老人的生活质量；另一方面，减少了成本。 我提到更多的是乐老，也有很多人提到享老，乐老比享老更上进，享老更多的是是享受，而乐老有一个主动性。
今后的创新工作发展趋势，我认为主要分两个方面。第一方面，学习和分享，从别人的失败教训中、经验中来吸取营养。第二方面，抱团取暖，养老产业还处在纠结的时候，处在一个开始阶段，这时期全经联的会员之间可以抱团，互通有无。
全经联养老住区委员会委员、全经联商学院创新讲师、上海和佑养老集团总裁陈琳翰先生：
第一，养老地产作为房地产开发的一个专业地产领域，是解决中国老龄化问题、满足中国老年人服务需求的一个探索、一个创新。从运营的角度来看，养老地产应该是养老社区，而不是养老住区。因为养老住区重点关注的是建筑、规划、属于物质层面，养老社区重点关注的是人的需求。这就要求在做养老地产项目的规划、设计、建筑、开发时，要做好市场调查、市场定位、市场研究、市场预测、市场细分、市场判断、市场的模式设计。
第二，在养老地产开发方面，要结合不同的地域、市场需求，不同的消费结构，不同的客群细分，做好整体规划，分步实施，标配研究和个性化需求服务。我们不仅仅要站在投资开发的角度，更需要站在运营的角度看问题，硬件容易建成，但是团队建设是不容易的，服务的连续性、稳定性、持续性是最难的，所以如果想把养老地产项目做好，事先一定要拿出足够的资源、时间、精力去做好团队建设。
第三，理念的创新，结合国内外不同市场的成功经验及失败的教训。对于老年人来说，他们的胃是有记忆力的，所以我在做养老地产项目的策划、定位和整合营销传播时，首先在养老社区要有小吃城或小吃一条街。从常识判断，社区最吸引青年老人和中年老人的是什么？绝对不可能是物业，也不仅仅是环境。生活习惯的尊重、朋友圈子，一定要考虑到一方水土养一方人。
和佑尊长园是由医院、护理院、日间照料中心、居家养老公寓、老年大学、老年活动中心相结合的养老综合体。我们把刚需市场、需求市场进行再细分。细分下来我们就可以清晰地知道什么样的区域住什么样的老人，这些老人有什么具体的需求，如何去满足他，卖养老就是卖服务。未来养老的趋势最主要是三个方面：一是定位精准，二是以人为本，三是持续服务。
全经联可续建筑委员会副主任、全经联商学院创新讲师、吕邵苍酒店设计事务所董事长/总设计师吕邵苍先生：
严格意义上说，设计不是纯房地产企业，而是房地产产业链里面一个比较重要的板块——产品板块，设计就是塑造出来的更好的产品呈现给最终的客户。近年我跟我的团队系统的了解了作为房地产投资或房地产企业是如何思考产品，如何面对市场，在思维转换和创新方面能够有房地产商投资的思维来思考整个项目。我们在设计或在做产品打造时，从开发的角度做精准的定位设计，而不是简单的审美美学的设计，这是在应对房地产转型，作为一个创新创意类的设计企业做的转变和创新。
应该说设计处在彻底的革新和创新阶段，房地产板块里的所有企业几乎全部要往运营转变。我们也在跟上这个步伐，从两方面着手，第一，如何去研究消费心理，从房地产卖房的思维转向运营商的思维，建立自己的运营品牌。我们设计公司开始持有酒店运营的品牌，能够跟房地产商进行对接，或能够盘活房地产商手上的不良资产，来提升房地产商在物业增值的价值。第二，未来的服务业——创意商业，这也是作为设计师团队来说非常乐意关注的事情，国外的主题酒店也好，新的品牌也好，都是由这种具有非常强的创意能力跟设计能力的设计师团队开发出来的品牌，这就是趋势。
全经联商业地产委员会委员、全经联（杭州）商学院副院长、仙峰集团副总经理熊本奎先生：
我们这几年在探索转型，在主打儿童商业主题广场这种商业模式，商业里面增加儿童这个品类，从0-15岁的小孩子，包括婴幼儿，我们叫“1+2+4”的模式，就是围绕一个孩子，把两个父母加进来，再把四个老人加进去，我们叫“1+2+4”的模式，以儿童为主题的商业广场，这是我们目前想探索发展的创新。现在在这个领域没有特别多的竞争对手及产品，目前中国真正主打儿童的商业Mall，商业综合体基本上是没有的，所以现在我们做这一块儿。
趋势在两方面，第一未来在细分市场如何定位，第二就是如何跨界融合。以后商业第一个就是跨界的融合，怎么样把别的东西融合到商业；第二个就是每个人有自己的特色，大家差异化。但是有创新的产品，并不是钱的问题，还有思路的问题，理念的问题。现在商业受到什么影响？大家都比较关心受到传统电商的挑战，电商现在好多，总的来说，O2O不可能去颠覆电商，电子商务是未来发展的趋势，那么商业要怎么做？就应该怎么样增加它的趣味性，增加他们的互动性，增加主题，因为毕竟人是要交流的，要去户外活动，这些东西在电子商务里面是体现不了的。现在大家也不可能沉迷在网络的世界里，大家也知道要走向户外，你要去运动、看书、交朋友、喝咖啡，所以这种东西电商是没办法取代的，商业必须要走这种主体性、差异化的跨界融合，我觉得以后商业就是这样的。
全经联金融投资委员会委员、上海信厚资产管理有限公司董事总经理刘坚先生：
我认为用金融的手段，把出租的有固定收益的物业整体打包，资产证券化是一种创新。在国内过去几年直至到现在，这个尝试一直在谈，但一直没有落地，因为有一些重要的政策没有落地，比如公募的房地产基金，最重要能够在税收方面有免税的政策，在国外房地产公募基金获得的收益是免税的，这是非常重要的特色。现在国内收益型、出租型的物业都要收税，把给投资人的收益降低了，房地产行业又在国内面临资产价格比较高的阶段，整体收益就达不到机构投资人要求的回报。我们通过结构性——对资产现行的价格和将来的价格的安排，实现对社会投资人、机构投资人的收益，我想到的是这方面的创新。
在中国，房地产金融创新可能还受制于国内金融改革方向的制约，不仅是制约，可能从某种程度来说是一个相互促进的过程。传统的融资方式通过银行、资管计划、信托对房地产开发提供融资安排，大力发展私募的房地产基金。对创新来说，这样的方式可能在未来的一、两年的时间，暂时没有办法突破已有的金融工具。创新是在房地产开发阶段有前瞻性的安排，主要是如何结合现代的服务业，对房地产从开发商模式、产品模式相结合现代服务业的方式转变。所以，未来创新，怎样结合服务业和房地产，怎样利用地产这个载体发挥相应服务业的优势，我觉得两者结合起来以后看如何安排融资结构。
全经联定于2014年9月12-13日在北京举办第二届中国房地产创新模式大会。大会以“分享创新经验，共谋联合发展”为主题，邀请各专业领域的领军人物分享创新案例和新商业模式，大会将按房地产创新趋势和机遇、新型城镇化、可续建筑、社区运营、商业地产、文化和旅游地产、养老住区、园区地产、互联网与地产创新等方向进行分享。与上届大会相比，本届大会分享的创新案例和商业模式更加成熟，同时增加了国际化的商业模式分享，除了分享创新经验之外，本届大会突出了资源对接、联合发展的功能，将展示上百个中国房地产创新品牌，涵盖了房地产各领域的创新商业模式，展示全经联会员之间在创新条件下联合发展的最新成果，表彰中国房地产创新的领军人物和创新企业、创新品牌。
（感谢全经联网对此文的整理和分享）
