【地产】 旧城改造项目心得
前言
近期九洲远景在重庆完成了一个关于旧城改造的项目。项目地块是一座建成已久的体育场，由于长期未承担比赛服务功能，并且缺乏必要的维护，几近荒废。而地块位于重庆市核心商圈内，地块价值极高。在“政府主导,市场主体参与”的思路指导下，政府希望通过与企业合作，将体育场改建成为市政公园，并利用地下空间建设大型停车场，解决核心商圈停车难的问题，在此条件下，给予开发主体一定体量的地下空间的商业开发权。
对于开发主体来讲，如何既满足政府诉求、又实现自身多维的开发诉求，就成为了项目具体实施前的关键。
在此背景下，受托于项目的开发主体单位，九洲远景接受了这项充满挑战的任务，并在两个月的时间内，圆满地完成了这项任务。总结此项目，充分理解旧城改造项目的特点，抓住旧城改造项目的规划要点，是整个实施过程的关键。
旧城改造项目特点
1、通常位于城市中心位置，土地价值高；
2、不同于单纯的房地产开发规划，通常兼具了城市更新和区域发展的特性，社会综合效益大；
3、投资成本巨大，往往涉及拆迁、安置、土地整理、基础设施建设、城市配套功能建设等内容；
4、通常作为当地政府的“民心工程”、“形象工程”，既能在开发各项环节得到政府的支持，也能获得较好的社会名声。
旧城改造项目规划要点
1、政府点头——满足政府诉求
越来越多的政府意识到，旧城改造是城市发展到一定阶段的必然结果，是一项城市更新的计划。良好的旧城改造项目不只局限于物质形态的改造，而是着眼于城市和区域整体发展的综合系统工程。
要获得政府的认可和支持，必须通过具有前瞻性的规划，使得项目愿景在推动区域形象革新、居民生活条件改善、创造税收、就业等方面，创造足够的吸引力。
本案在项目规划上，充分考虑了政府诉求：一是在地面规划了兼顾亲子主题与运动休闲主题的市政公园，公园涵盖原生态游乐区、全民健身游乐区、宠物游乐区等创新性休闲娱乐的主题区，解决了长期以来周边居民没有公共休闲、交流、健身场所的问题；二是在充分研究了市场需求与周边道路通行承载能力的基础上，规划了2500余个地下停车位，建成后将大大缓解核心商圈停车难的问题；三是充分利用地下空间，规划以“亲子”、“运动”作为主题、以大型娱乐业态作为驱动的购物中心，将帮助商圈实现扩容、档次升级、增加税收与就业等。
2、消费者买单——满足市场诉求
旧城改造不简单地等同于旧房拆迁加新房建设，而是在尊重历史肌理的基础上，通过新项目的建设为城市注入新的活力。上海新天地作为太平桥地区改造的一期项目，即是如此。瑞安在接手项目后，并没有着手于大拆大建。而是以海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建出既具传统风貌，又具现代化功能设施的综合性商业场所，新天地也因此一炮而红，成为旧城改造类项目乃至商业领域的标杆性产品。
九洲远景在完成对重庆体育城改造项目的基础调研后，发现项目在市场立足存在两大难点：一是本案处于核心商圈的边缘位置，很难与十余个大型MALL聚集的核心商圈中心竞争；二是本案属于地下商业，在地块先天条件上存在不足。
面对难点，项目规划提出了以差异化作为竞争战略，而差异化的核心是选择适宜的主题概念与驱动模式。结合市场供需与本案实际情况，最终选择以“亲子”与“运动”作为主题、以大型娱乐业态作为核心驱动，并进一步筛选确定了核心娱乐业态。在此基础上，引入品类管理的思想，利用市场吸引力与相对竞争优势两个维度，明确了本案的整体品类规划，从而有效指导了项目的业态布局及未来的招商方向。
3、开发盈利——满足开发商诉求
旧城改造项目的盈利，应该分为“显性盈利”和“隐性盈利”两方面。“显性盈利”的帐可以量化，即开发主体通过项目开发，能够获得的利润与资产沉淀；“隐性盈利”的帐却不太容易量化，是关系到政府关系、品牌价值、市场美誉等多方面的，瑞安正是因为有了上海新天地的成功开发，使得品牌价值大增，并利用“新天地产品”获得了国内多个城市的优质土地，实现了快速扩张。
为了使重庆体育城项目达到开发盈利的目的，九洲远景做了这样几步工作，“1.确定最优的物业组合方案—2.测算投资成本—3.测算项目投资回报—4.帮助开发主体争取优惠政策”。这其中，相较于一般商业项目，难点一在于算清投资成本，因为旧城改造项目通常涉及到更多投资项，例如本案投资项包括拆赔代价、土地转性需要补交的出让金、市政公园代建、市政配套停车场投资等等；难点二在于争取优惠政策，在规划足以打动政府的前提下，就要在优惠政策争取上下功夫，这类项目的优惠政策非常复杂，通常包含“容积率奖励、低价减免、后期经营扶持、基础设施配套建设”等等。
各类型的旧城改造项目在未来会层出不穷，我们在工作中也会遇到更加多样化的问题，但只要能够深入理解旧城改造项目的本质特征，并把握好其三大规划要点，就能帮助我们始终行进在正确的研究路线上！
（致谢：作者贾研，同时感谢九洲远景微信平台对本文的编辑和刊载）
