【学术】 度假时代下，旅游地产的整体开发思路

整个地产行业处在下行通道的现状下，旅游地产也处于分化阶段，地产开发商的大举进入与去化率低、空置率高、鬼城鬼楼屡见不鲜等现象并存。度假时代的到来，需求巨大，给予了旅游地产解套的机遇，绿维创景总结出了旅游地产的整体开发思路及方向。

一、现阶段旅游地产遭遇的问题

旅游地产以其较为宽松的政策环境、“居住+投资”的双重功能、良好的生态环境优势，在近几年获得了高速发展。如今，在整个地产行业都进入了分化阶段的背景下，旅游地产也可谓是一半海水、一半火焰。

一半是火焰，意思是旅游地产现在很火。大型企业大规模拿地、大规模造城、大规模造景、大手笔运作，现在世界上产生的效应是非常强的，比如万达的文化旅游城、万科的度假区。

另一半是海水，无论是“5+2”的第二居所还是度假居住的第三居所，都面临着高空置率的问题，鬼楼、鬼城、鬼镇、鬼社区屡见不鲜，特别是对于以前受气候影响比较大的北方，形成的一些滨海地区的楼群，比较明显，山东沿海几千万的旅游地产，基本上都属于空置率极高的地产。

绿维创景将旅游地产存在的问题，归纳为：第一，鬼盘、鬼楼及高控制率的历史问题；第二，纯投资性旅游地产难以去化；第三，投资者购买旅游地产使用价值低，投资回报低。

二、度假时代下旅游地产的整体开发思路

绿维创景专注于旅游、地产、新型城镇化领域的研究和实践，专注于旅游地产策划、规划、设计、运营、销售等个个环节，通过项目的实操以及旅游地产市场的深度分析，针对旅游地产存在的问题，也一直在探索独特的开发运营模式，让旅游地产真正的动起来。根据多年的项目经验，绿维创景总结出了旅游地产的整体开发思路及方向：

第一，找准发展方向：旅游开发综合化、旅游地产功能化、旅游地产城镇化

旅游开发综合化最根本的模式，是“以旅游休闲为引擎、以休闲地产发展为支撑，以特色产业为延伸”，三者的良性互动共同推动区域旅游、产业、城镇化的综合发展。林峰博士将这种结构概括为：产业园区+消费聚集区+居住区。

第二，创新权益归属：共享产权、旅居交换、时权证券化

目前已经有一些机构在这方面做了创新尝试，从而使中国的洒店客房实现了资本化、证券化、易货化、期货化，促进了中国旅游度假消费产业的升级换代。

途家将业主的旅游地不动产在自住之外多余的时间托管，采用美国酒店管理品牌提供入户管家服务，并通过途家平台帮助做经营或出租，把业主房产的空余时间充分发挥，短期内获得可观收益；

重庆美尔地产，将每间酒店公寓产权划分为10份出售给业主，业主每年尊想具有专业酒店服务的28天度假时光，并可将其中的14天换住美尔酒店管理公司体系内各地酒店公寓或合作酒店，享受异地休闲旅游养生度假权；

山东蓬达CPE在分时度假、产权 酒店及网络基础上，结合金融市场研发出来篷达度假卡，各酒店加盟蓬达度假网络，用间夜换取CPE度假卡的基础上，在杭州叁点零易货交易所进行上市交易售卖。

第三，创新打造吸引核：主题乐园、大型演艺、新建古城、博览会博物馆聚集、酒店目的地、运动聚集

旅游吸引核是吸引人流、形成人气、提升土地价值的关键，是将人搬运到旅游区的重要动力，是旅游消费产生的根源，其创新打造是旅游及旅游地产最基础、最本质的核心工作。随着旅游的飞速发展以及游客需求的不断翻新，旅游吸引核的内涵也在不断延伸。主题乐园、大型演艺、新建古城、博览会、博物馆、酒店综合体、休闲运动项目等都可以作为旅游吸引核，关键是要符合旅游消费者的需求。

（感谢绿维创景微信平台对本文的整理和分享）