【朗恩思考】从居住建筑体系看低层、低密度住宅
原载于《清华大学实战型房地产EMBA研究生课程教材（清华大学出版社）》及《百年建筑》杂志
国际视角：从居住建筑体系看低层、‘低密度住宅’及
‘联排别墅’的概念
1.0
在我们的工作和市场中，实际上并没有对TOWNHOUSE、所谓的联排式住宅、低层或者低密度住宅有一个明确的概念，都是比较含糊的。把这个概念放在国际视角和框架中进行考察，看看居住建筑体系有哪些组成部分，所谓得低层、‘联排别墅’、‘低密度住宅占一个什么样的位置，也可以看到居住建筑的丰富多样性、我国目前住宅开发阶段的初级性和市场空白，我们会发现一些问题。这样可以拓宽视野，有一个全方位的观念，为我们的设计和开发提供有益的启示与借鉴。
1.1
[美国]
1）美国新城市主义的基本住宅类型有：
联排住宅（Row House）
双叠加与三叠加住宅 (Duplex and Triplex)
居住/工作单元（Live/ work units）
带庭院或侧院的多户住宅 (Courtyard and sideyard multifamily house)
与商业结合的住宅（Shop/ loft house）
住宅组合单元(Compounds)
2）美国住房与城市发展部(HUD)认定的基本居住建筑类型则更为详尽，共有16种，这些不同的类型被按着密度递增的次序划分为4类：
[第1类]
A．
B．
C．
D．
E．
F．
G．
[第2类]
H．
I．
J．
K．
[第3类]
L．
M．
N．
O．
[第4类]
类居住建筑设于商业物业之上
P．
[新加坡]
新加坡城市重建局（URA）提出的居住建筑有接地住宅（Landed Housing）等，既考虑建筑的形态又涉及到物业的产权和管理方式。
接地住宅包括：
另外还有：
这些分类说明，居住建筑体系实际上是很广泛的，这么多种类，不光说我们只知道多层住宅、联排住宅、独立小住宅、高层住宅这么简单的分类。
城镇住宅（Townhouse），指被设计成有地面接触的单一居住单元、作为不少于3个居住单元联排的一部分并且拥有公共土地产权的居住建筑（新加坡）。
联排住宅（Rowhouse）与排屋（Terrace house）类似，综合了独立住宅的空间独立性和多户住宅的居住密度合理性，经济适用，尺度合适、易于形成完整连续的街道界面，利于社区步行空间的塑造。
组群住宅（Cluster housing），指一种共有公共设施而所有单元均有地面接触的接地住宅（与共管公寓不同），各单元连接成组群或按不同组团布置（新加坡）。
联合独栋住宅（Strata Bungalows），指共有公共设施的独栋住宅，每栋住宅可拥有私自的围地并分享某些公共设施和公共区域（新加坡）。
公寓（Flats/apartments），指公寓大楼中的一套单元或多套单元组成的公寓大楼，通常供出租或某段使命短期居住。
共管公寓（Condominium），指拥有共同管辖权的公寓。
以上几种均为低层的接地住宅，而公寓和共管公寓则不然；但这些以及院落住宅（Courtyard housing）都可能是低层的，其建筑密度可能较低，也可能较高。
[中国]
我国几十年来住宅发展一直很缓慢，类型十分单一；低密度/低层/联排别墅/ 联排住宅的出现，市场上通常称为TOWNHOUSE，只是近几年的新生事物，实际是从国外的概念移植或嫁接而来，对这种居住形式或类型也是逐渐理解和接受的，但至今没有明确的概念。目前市场上又不同的说法。如1）有几幢至十几幢小于3层的低层住宅并联组成的，每幢面积约在150到200平米左右，有自己的院落（崔恺），2）有天有地，一般有院子，还有专用车位。还有一种说法是北京的TOWNHOUSE离市区比较远，或者叫经济性别墅。
我的理解是，TOWNHOUSE应该是城市里面或者城镇(TOWN)的住宅(HOUSE)；广义的说，最早开始应该就是城镇住宅，跟乡村是没有必然联系的。TOWNHOUSE有很广泛的含义，可以是但不限于联排而建的联排住宅，也可包括相当多的其它形式，相信这些类型都会在未来几十年间伴随着新城发展和回归市中心的过程逐渐出现于我国。
1.2
看看目前市场上流行的说法或问题。
低密度还是低容积率？低层还是高密度？
市场上大量用词是低密度，实际上它的前后的间距和两侧的间距都小，建筑密度一般比多层和高层高，而不是低密度；有很多例子显示，低层的联排住宅或者类似广义的低层住宅密度是相当高的，事实上在英国人们把这类住宅通常叫做高密度住宅，高密度开发，而不是叫低密度。比较低的是容积率。我们知道，著名的建筑师库哈斯(Rem Koolhaas)为日本福冈国际住宅展设计的9、10号住宅，就是很好的很高档的城市低层住宅，它密度是很高的，简直是贴在一起的；英国最新的生态方面实验住宅（BedZED），密度也是非常高的;因此不应该叫低密度，或者说低密度指的是人口密度，实际上它是高密度低容积率、低人口密度的。
联排别墅/联排住宅？
通常所谓的联排别墅/联排住宅，可以是Townhouse/Terrace house或Row house，更确切地说应是联排住宅，它不必然带有别墅的性质，尤其在欧美它是普遍的居住类型，更多地作为住宅而非别墅，只是目前国内相当一部分人将它作为第二居所，从而带有某种“别墅”的内涵，因而有人称之为“联排别墅”；即使如此，它本身并不代表着它是低层或说是低密度就是在乡村,与人民心目中别墅在郊外或乡村的印象差距甚远，而更是具有城镇的属性。
联排别墅是不是代表着高档？我们通常所说的联排别墅不是真正的别墅或者豪宅，美国的资料往往把大量性的叫买得起的住宅（Affordable housing）。在不同的国家情况是不同的。在香港， TOWNHOUSE是比较高档比较豪华的住宅；在美国TOWNHOUSE是普遍的大家买得起的经济住宅；在新加坡也是属于比较，中高档的；亚洲（包括中国）的情况比较相似，主要是面向新崛起的中产阶级的。
低层(所谓的低密度)住宅是否就是联排别墅？实际上低层住宅不一定限于TOWNHOUSE，更丰富的形式，有天有地是一种，可以更广泛，也会演变出叠加的等很多形式。
1.3
非独立性
如前所述，TOWNHOUSE是城镇里面（TOWN）的住宅(HOUSE)。这在某种意义上决定了其属性，即‘TOWNHOUSE=TOWN + HOUSE’，这意谓着它离不开城或镇（TOWN），靠城则成，离城则败，这正反面的规律在北京的房地产市场上已得到充分验证；这个城是指城市比较方便的区位，方便的文化生活，方便的设施，基础设施、交通及社区设施，或者它依托于某一个新城或卫星城，不适合单独地开发，更应当跟其它的形式、类型及设施联合起来形成一个完整的社区；其实最好成为城区的一个组成部分。它不像别墅那样有很强的独立性，别墅是比较独立的，它不需要依靠城市的设施，典型意义上的别墅是第二居所；所以说TOWNHOUSE是非独立性的。
市场定位与区位
在我国，大家有几年实践，TOWNHOUSE在国内属于比较贵的，也比较贵，所以需要在中产阶级以上的。我们开发的TOWNHOUSE多在郊外，离城市市中心比较远，也没有这么多的设施，购买的人有交通工具，这恰恰跟TOWNHOUSE本身的属性相违背的，它本身应在TOWN之中，这是中国的情况。
在香港，土地比较紧缺、稀缺，TOWNHOUSE成了比较高档甚至比较豪华的住宅，香港大部分人住在超高层住宅里面。
在新加坡，多数人住在政府廉屋，如果住TOWNHOUSE还是比较好的，属于中档的。
在美国TOWNHOUSE就不一定了，很多小城市就是TOWNHOUSE，在美国除了几个大城市都是中小城市，城区里面普遍大量的都是TOWNHOUSE，大家买得起的经济住宅，品质却是很好的。
可见它并不一定有一个固定的属性，就是豪宅或者普通的住宅，在不同的国家的情况、甚至不同的地点、不同的区位是不一样的。
我们现在还是住宅发展初期，中国现在还没有到新城市主义的发展的阶段，还在急剧城市化、郊区化蔓延的无序发展；TOWNHOUSE多数在郊外，离城市比较远，面向一般中产阶级的，相对来说跟他应有的价值比还是比较便宜；再发展到一定的阶段以后，回归市中心，还会在城市中心发展，大量的TOWNHOUSE真正会发展到城市里边来，那时候可能会有比较高级或者有一定意义上的豪宅出现，有不同的阶段会有不同。
但TOWNHOUSE是一个比较成熟的、稳定的住宅种类，有稳定阶层的市场需求。只不过随着历史发展它会不断地演化出更广泛更灵活的形式。
市场阈值
目前我国的多数情况是，TOWNHOUSE面积通常是160--300平米，少数做到五六百平米。如果一套的建筑面积超过五六百平米以后，售价过高了，就会超出150万，客户会减少，那些客户会分流到别墅里边，目前状况下还是160到300平米面积范围内基本合适，售价在80万到150万。
从国际视角来看，低层居住建筑形式是很丰富的；如果不限于低层或TOWNHOUSE的话，那整个居住建筑体系真是丰富多彩！我国2000年以前，基本上是多层住宅、高层住宅，户型都是基本类似的，简单的标准住宅，经过这几年的发展，类型越来越多，有的不能划归到某一类，甚至有人叫类别墅。还有很多的住宅，很难分类，很综合的。我国现在发展阶段与国外有长久现代住宅发展历史的情况相比较，虽比2000年的时候有了很大发展，但它还是有很大的初级性。简单回顾住宅的发展可见，我国房地产市场上还有很多很多的空白点，发展商不必都挤在一起做同种产品。事实上在这么多的类型里面，再加上创新的设计和思考、策划，有很多很多的潜力、很大的空间市场、很多的文章、很多工作可做的，关键在于创新!相信未来几十年里，我国房地产会有巨大的进步。
（根据在清华大学实战型房地产EMBA研究生课程的讲稿整理
