【地产】 养老问题研究
栏目：朗恩动态
发布时间：2019-03-24
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养老产业目前的困境与出路
一、什么叫养老产业？
整体的提法：养老产业 = 养老服务+ 养老地产 + 老年用品。
养老服务是养老产业的核心，应当说没有养老服务也不存在养老产业。它是根据老年人的需求设定的，应包括：社区设施照料（日间照料，喘息服务、餐饮服务等）、健康档案、医疗康复、居家支持（家政、送医、购物）、精神慰藉等内容。广义的养老服务还涉及到老年人用品服装、营养保健、休闲旅游、文化传媒、金融保险等等方方面面。养老服务实际将能解决一批人的就业岗位。
养老地产是养老产业的承托，是养老的硬件部分，是带动养老产业发展的基础，量大面广，需要通过市场开放解决。应包括：新开发建设养老住区及相关养老设施配套，以及既有居住社区及其相关配套的改建工程。养老社区和老年住宅是指为老年人需求打造的适应性居住场所。而配套的“日间照料中心、保健医护站、老年食堂、老年会所”等构成了养老的基本需求。而广义养老社区应发展长期照料的条件，包括老年大学、老年介护公寓、医护康复、临终关怀院等设施。一个需要大量投入资金的建设项目，需要启动市场来解决。
养老用品是养老产业的辅助，是推动制造业发展的一个机遇，可以带动经济的发展。应包括：老年人吃、喝、行、穿、用等各个方面。从广义来说可以形成一个以老年需求的产业链。
养老产业涵盖了从住区建设、服务机构及人才到老年用品生产等各个环节，产业链条很长，蕴含着很多商业、就业等机会，同时对于解决日益严重的社会问题，促进经济增长、社会发展等方面都有巨大的作用。
二、当前解决养老问题焦点在哪里？
焦点1、存在严重养老概念和定义的认识差异。
当前的政策倾向是围绕保障性社会的养老制定的，是解决社会五保户、孤寡失能者、智障者、行动缓慢者的少量老年人的养老问题。对大多数的居家养老者、退休老人的健康生活缺乏政策的支持。
造成这样的结果是对养老产业的认识存在问题。养老产业和养老福利事业是两个完全不同的概念。观念没有转变，将二者混为一谈，社会存在认知上的偏差，民政系统偏重于养老福利事业的发展扶持，而忽略了养老产业的市场空间和市场强势动力。实际上，民政系统及媒体错误导向，仅仅局限在完成十一五的3%的硬性指标上，实际上是将社会资本和热心机构拒绝于养老产业市场之外。
焦点2、启动养老市场，把养老重点放在大多数老年人健康养老的社会问题上面。
养老问题是影响社会发展、释放年青人重负，全身心投入事业发展，造福老年人的可持续发展的大事。是关乎我国经济发展再腾起的关键问题。必须从宏观发展的角度，从长计议。要编造我国老年事业发展的顶层设计，而绝不能鼠目寸光。
而现有民政系统只是盯着机构养老的3%床位指标任务，而把90%居家养老和7%社区养老问题置之度外，至少光说不练，对居家养老的服务和配套设施的建设不力，无计划、无资金、无用地，看不到解决的办法。影响养老产业发展的原因，是政府的相关部门狭隘的利益驱动问题，也是缺乏对多重矛盾的梳理缺乏整体宏观可持续发展的顶层设计问题。
启动养老地产市场、组建社会服务市场机制是解决养老的唯一动力。我国养老市场潜力巨大、市场机遇处处存在。我国的企业家和房地产行业早就看到了无限商机，蠢蠢欲动。但是，由于民政部门的划定的“不赢利、公益性” 底线的限制，把热心企业和开发企业置之度外。他们有热情，却遭到了冷水泼头的待遇。
焦点3、严重缺乏专业化养老服务机构的形成，养老地产缺少支撑点。
我国当今最缺乏、最薄弱的环节是养老服务。企业不投入、年轻人不愿意加盟，风险大、收入不高、脏乱差的行当。老年服务被社会看成抵挡，低地位的职业，服务机构长期未能形成。而养老服务是养老产业的主流，养老服务机构缺失成为阻碍养老事业发展的一大障碍。
对开发建设企业而言，老年地产的开发不成问题，而建设以后的老龄化专业服务成为地产行业的拦路虎，没有一定服务专业水准是难以胜任的。房地产的老年项目开发需要有服务企业接续，才能完成完整的名符其实的养老地产开发。才能帮助开发企业解套，协助开发企业及早放心进入开发市场。
焦点4、要放开市场，允许开发商开发商赢取合理的开发利润。
开发商是要通过市场获得利润，并藉此得到发展的。只有企业的发展。养老事业才会有更大层面的发展。社会上把开发商的进入看成“挂羊头、卖狗肉”的说法，误读了大多开发商的积极性，非常有害于老年地产的发展，阻碍了老年地产商的入市。
当然，社会上不泛有不负责任的开发商存在，但只要规范它、监督和评估它，自然就能清除它。这些不是主流，不能代表养老地产的健康发展潮流。
小结：四个焦点问题严重阻碍了我国养老事业的发展，适应不了经济社会发展的需要。当今最主要的是依靠市场、启动市场，发挥市场的调节作用，理顺政策关系，为开发企业排忧解难（赢利和服务），让养老地产商及早进入，才能开拓中国养老产业的伟大事业。
三、养老产业需要研究的几个重要问题
1、关于养老居住设施
（1）新建养老居住社区
养老社区模式是居家养老的主流模式，它包括：完整的养老专业化服务机构和人员配置，良好的养老服务理念和管理制度，适老化室内外规划设计。在新建老年社区问题上，存在着开发商怀有热情，却难以启动项目建设和推动项目落地，原因是：
a. 未找到适合中国国情又能满足中国传统家庭养老的居住模式。
b. 项目落成后，缺乏承接养老服务提供全方位的专业运营机构；
c. 找不到养老地产开发的赢利模式；
具体问题包括：
第一，适老化社区的成本和房屋成本必然增加，目前市场不会埋单。所以，要通过政策引导和在部分居住用地中增加规划指标（适老化住宅比例；养老配套设施面积及规范）、提供平价土地，便利贷款，市场定价的办法来解决这一矛盾。
第二，适老化社区还需解决养老居住模式的问题。纯养老社区在中国难以成功，综合性全龄社区是未来发展的趋势，具体研究的方向是：
亲情不隔离养老，“一碗汤距离”是生动的亲情养老体现的社区规划模式。
根据持续性养老的照料的要求，研究配置设施和上门或设施服务标准，实现居家养老常态化和标准系列化。
研究老年人用品的需求分类和社会供应机制组织。
第三、需要提供政策支持来推动上述工作
a．土地问题：
——解决土地平价获取问题，建立严格养老用地的规范标准；
——解决土地区位问题：养老用地不能远离城市，在城市近郊或城市区域，内插建或依靠城市设施配套及改造建设。
b．政策奖励：
——对于开发养老项目的企业，政府给予相当鼓励和奖励，在税收、贷款、融资等方面享受优先。
（2）既有老旧居住社区养老改造
目前国内大量的既有居住社区面临严峻的适老化改造问题，主要涉及到三方面：
第一，适老化住区空间环境、增加养老公共用房、无障碍设施、路障信息、休闲健身功能改造以及家庭住宅内适老化改造等问题，面对如此量大面广，遍及全国的适老改造，是个相当复杂问题多多的事。
首先是融资投入无解决之道，开发商在无回报的条件下是不会投入；政府暂时不会有计划，眼前尚无法有解决之道。
第二，适老化设施和活动空间的增加问题。既有社区缺乏适老化设施，如老年人食堂、文化娱乐中心、日托中心、医疗保健配套设施等，在已建社区中难以腾出这样的土地或者空间来建造这些设施。
第三，专业服务公司、服务人员缺乏问题。既有社区进行适老化改造面对居家养老和社区养老服务问题，市场上严重缺乏专业机构和一线服务人员进入。
由于既有社区的适老化改造涉及钱（资金）、地（土地）和人（人才）的问题，在较短时间内还难以解决，政府需要介入这些环节，做出试点示范，寻找商机，逐步实现既有社区适老化改造。
2、关于居家养老服务
目前养老服务尚未形成，缺乏系统规模化经营管理，承接不了养老地产项目的养老服务，缺乏养老服务的成套服务规范。成为顺利开展养老服务的一大障碍，急待需要政府引路，企业跟进；大力整合现有服务企业，形成实力；并且从现在开始要注重各类专业服务人才培训和资质发放工作，为大规模的地产开发做好接盘的准备。
当前最大的问题在于老年地产市场被封阻，老年服务市场缺乏需求，老年服务缺乏养老服务市场的动力。急需要的是赶快启动老年地产市场，形成老年服务系统和人才梯队需求的服务市场，老年服务产业才能应势而成。
突出的问题是：
（1）人才特别是护理人才、管理人才的严重缺失
现在的护理人员，90%来自农村，教育水平低，专业知识技能缺乏，服务意识较差，福利待遇和社会地位低，人员流动很大，无法提供优质的服务。
（2）医疗政策未能和养老政策挂钩
现在的医疗政策和养老政策是独立运作的两个系统。尽管中央政府有医疗互通共享的政策，但各地的细则尚未出台，运营受阻，老年异地养老不便。建议制定政策明确养老护理服务可以纳入基本医保体制。
四、促成养老市场政策建议及其解决方案
1、需要建立可持续发展的养老产业发展顶层设计全面规划方案，明确养老产业发展深刻意义。政府从宏观的角度对各省（自治区、直辖市）以及各个城市制定《养老产业发展规划》，制定5-10年或更长发展周期内适老化住区的规划指标体系、适老化住宅的改造计划目标，考核，监管、评估的运营制度。制定老年用品的发展规划，引导老年用品产业的发展。
2、对“9073”政策的理解：
“9073”概念的提出，存在着实践过程中一些认知和理解上的问题，容易被忽视和发展空白的隐患，不宜提倡。
（1）老年人的90%居家养老实际是主体养老对象，是社会养老的薄弱之处，也是释放年轻人负担，提升生产力的着力点，但是，在9073的指导下，居家养老的利好实际惠及不到，造成了居家养老的虚设，不免是个误区。
（2）失能老年人7%的社区照料，目前也因具体条件不具备，仍然迟迟不能落实。很多街道做出努力会有所改进提升，逐步实现，但也需要等待时日。这主要是缺乏充足的资金和服务人力支持是有关的。
（3）老年人97%的养老问题，其实政府并不能很好地解决，必须通过市场化的方式建立相应的运作机制，这其中蕴含着很多商业机会和发展前景，应该通过制定各种鼓励政策，积极推动社会力量来参与和投入。
3、建立完善养老保险、商业保险、养老基金、住房公积金制度合理使用，解决“以房养老”的管理制度等。让养老有资金，服务有酬报。还要逐步建设公益自愿者的服务良好风气和制度，鼓励用积攒服务时段，用于年青老人为老年老人服务酬报方式。
结论：
养老的核心问题的解决不仅仅是老年人的问题，实际关乎到我国的社会问题和经济发展问题。老年问题的重点是在于广大的老年人的健康养老生活问题，是显示我国民生水准问题。解决这个问题非“市场机制”不能解决问题，因此，启动市场是当前首务之急。
养老地产不是“挂羊头、卖狗肉”的骗子，他们是养老产业发展的主力军，但是，需要规范它，监督它。
服务是养老之本，在当前尚未形成之前需要政府的大力扶持，并从人才的培训开始。养老产业需要慧眼金星，需要从长远出发，从整体出发制定顶层设计是完全必要的，因此注重养老事业运营商的发展是不可勿缺的重要方面。养老服务业的运营商更好地以轻资产方式进入这一领域，政府通过开放养老服务经营权的方式，用市场化手段解决问题。
（致谢：作者开彦、曾远明，同时感谢有道云笔记对本文的编辑和刊载）
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