【地产】 旅游地产深陷去化危机 项目价格普跌

经济大调整下，旅游城市及旅游地产项目深陷去化危机。2014年前5月，不论是海南、云南、贵州等旅游大省，还是青岛、大连、营口、海阳等传统旅游城市，库存高、去化速度慢、成交量和价格齐跌成为当下趋势。海南省的三亚和海口分别发布楼市去化新政。 

    对于多数旅游地产项目而言，2014年1~5月也备受煎熬，雅居乐、碧桂园、恒大和世茂房地产等以旅游地产为主的开发企业在经历了2013年高速增长后，2014年普遍遭遇增长瓶颈，部分开发企业或难完成全年销售任务。

对于2014年以来旅游地产行业遭遇的量价齐跌现象，克而瑞旅游地产总经理胡晓莺认为，一方面与房地产整体市场不景气和银根收紧有关，一方面是部分项目价格较高，本身去化速度较慢造成的。

地产项目价格普跌

6月上旬，部分上市房地产企业发布了5月份业绩公告，记者查询恒大、碧桂园、雅居乐和世茂集团等侧重旅游地产企业的公告发现，在巨大库存压力之下，1~5月销售单价较2013年均出现较大幅度下跌，且5月份价格仍在持续下跌；部分企业成交量亦有一定程度下滑。

2013年销售黑马碧桂园5月份合约销售面积为132万平方米，较1~5月平均月销售量151.76万平方米减少近20万平方米；平均售价为6303元/平方米，较1~5月平均售价6506元/平方米下跌203元/平方米，较2013年平均售价6654元/平方米下跌351元/平方米。

在去化方面，按2013年销售面积计算，其去化周期为4.7年，如果再加上2014年前5个月内新增可销售面积，其库存压力不可小觑。

恒大面临同样境遇，5月份恒大销售面积为186.6万平方米，较2013年月均销售面积124.72万平方米和2014年前5个月平均销售面积164.52万平方米有所上升，但价格方面却出现大幅下滑，其5月份均价为6333元/平方米，较2013年全年均价下跌408元/平方米，较2014年前5个月均价下跌500元/平方米。

记者梳理恒大年报发现，其仅对外公布可售项目为223个，并未透露具体销售面积。但粗略统计，2013年全年恒大开工、在建和竣工项目共计7874万平方米，全年销售面积为1489.4万平方米。另外，恒大新增用地总建筑面积为11550万平方米，其中在建项目面积为2685万平方米，库存压力不容乐观。

而世茂房地产5月份项目价格较2013年大幅下跌，每平方米单价下跌1098元。虽然销售面积有所增加，但其前5个月销售额只有240.04亿元，与全年800亿元目标相去甚远，德意志银行甚至为此给出“卖出”评级。

单价下跌幅度最大的是在旅游地产领域深耕多年的雅居乐。雅居乐5月份销售面积为35万平方米，较前5个月的31.2万平方米和2013年的29万平方米有较大上升幅度，但这一成交量是建立在牺牲利润的基础之上。

另据记者梳理发现，雅居乐项目5月份价格为9291元/平方米，1~5月均价为10553元/平方米，2013年均价为11577元/平方米。也就是说5月份价格较前5个月均价下跌1262元/平方米，较2013年均价下跌了2286元/平方米。

胡晓莺告诉记者，由于恒大、碧桂园和世茂集团等旗下旅游地产项目偏重地产，在成交量和销售额等方面处于目前行业最好水平，其他主要从事旅游地产的企业，则普遍存在高库存和降价压力。

旅游城市的胶着

除了旅游地产企业面临去库存压力，一些旅游城市亦相当胶着。

记者在北戴河区域实地了解到，当地旅游地产项目已出现较大范围停工、滞销。在过高库存背景下，地方政府和开发企业均面临极大压力，东戴河形同空城，部分项目降价幅度超过2000元/平方米；北戴河新区建设也基本陷入停滞。

北京某地产开发企业负责人告诉记者，在国际和国内经济环境不景气双重影响下，整个房地产包括旅游地产面临极大压力，该公司北戴河区域的项目销售状况与往年相比下滑幅度较为严重。“最好的时候，一个月卖出过500多套，去年端午假期一天也能卖出36套，今年端午当天只卖出3套。”

在山东海阳，其绵延的海滩背后是数不清的各式楼盘，绝大多数都是以海阳“万米海滩”为依托而兴起的旅游地产项目。为了销售项目，2014青岛春季房展时，很多海阳旅游地产项目趁势到青岛营销。东方夏威夷打出“首付只需7万元”的宣传，有的海阳旅游地产楼盘甚至用“首付1万元”和“0首付”来吸引购房者。其中，海阳黄海花园除了在宣传单页上注明“5年返25%”以外，在青岛春季房展展位的醒目位置还印有“0首付”购房的宣传语。库存压力可见一斑。

另据时代周报报道，辽宁营口的海景房——营口中南世纪城[最新消息 价格 户型 点评]，从2011年销售以来，尽管采取了以利润换销量的低价战略，但截至2013年底，其销售面积只有规划建筑面积的1/5。其他旅游项目与中南世纪城遭遇相似。

克而瑞机构提供的数据显示，2014年第一季度全国旅游地产开发企业拿地面积为892.91万平方米，全国六大重点区域共有43个旅游地产项目开盘。

胡晓莺表示，从区域上来看，海南和以云南为首的西南地区发展最为成熟，处于领先地位；两广和闽东南次之，已经开始兼顾旅游地产运营和服务等方面；环渤海地区口碑和服务相对较差，面临极大的库存压力，正在经历转型阵痛期。

“实际上，目前旅游地产现状并非完全因为经济环境和银根紧缩，开发商盲目开发及城市急于发展也是罪魁祸首。从2009年旅游地产兴起以来，全国大部分旅游资源几乎被悉数开发，过度开发不仅严重超出人们需求，造成供大于求，也造成旅游地产大面积空置。”胡晓莺表示。

寄望于三季度

对于何时转机，部分业内人士在接受记者采访时表示，整个旅游地产市场包括房地产市场有可能在第三季度出现转机。

“旅游地产传统旺季在秋季，也就是9月份以后，随着市场的回暖，第三季度市场会有所好转。”胡晓莺告诉记者，但如果市场状况进一步恶化，银行继续停止放贷，可能会有大量中小房企倒闭。

辽宁某地一位开发商也认为第三季度状况会有所好转。“对于一些资源较好的旅游地产项目，潜在购买力还是很强的。一些环境和空气质量较好、资源独特的旅游目的地，对于有消费实力的群体还是有诱惑力的。”

上述北京开发商也认为9月份以后旅游地产市场可能会有好转。“市场每隔一段时间就会出现一次波动，重要的是要平安地度过这个节点。”该人士还表示，为了应对当前困难，其公司项目所在地的开发商已经成立了一个互助组织，“设立了一个基金，哪家开发有困难，从基金中拿出一部分助其度过难关。”

（感谢PDCG新城镇观察对本文的整理和分享）